Реальна дохідність оренди на Пхукеті 2026 по районах: цифри без маркетингу

Три метрики, між якими не варто плутатися. Gross yield = річний орендний дохід / вартість об'єкта — годиться для швидкого порівняння, але оманлива. Net yield = (дохід − управління − service charge − податки − downtime − знос) / повна вартість угоди. Cash-on-cash return враховує розстрочку і власні вкладення на поточний момент — найчесніша метрика для off-plan інвестора.

Повна вартість угоди, яку часто втрачають у розрахунках: transfer fee і sinking fund при реєстрації, комісія за переказ, меблі (400–800 тис. бат для 1-bed), перший service charge, перші місяці без орендарів, страховка й амортизація меблів.

Головні «поїдачі» yield: management fee 20–25% з валового, service charge 50–90 бат/м²/міс, податки 15% з валового для нерезидента, ремонт і оновлення меблів кожні 3–5 років, простої в low-season.

Bang Tao — епіцентр міжнародного попиту на Пхукеті. Boat Avenue, Porto de Phuket, величезний вибір ресторанів, гольф-клуби, сусідній Layan у 5–10 хвилинах. Цілорічний попит з Азії, Європи, Близького Сходу та внутрішнього турпотоку.

Gross yield: 8–12% на off-plan, 6–9% на готовому. Net yield після всіх витрат: 5–8%. Occupancy: 75–85% річних при професійному управлінні. ADR (середня нічна ставка): 3 500–7 500 бат для 1-bed кондо, 8 000–15 000 бат для 2-bed lakefront.

Особливість: high shoulder season — солідні показники травень–жовтень, а не лише взимку. Швидка ліквідність на перепродажі. Топ-локація під off-plan-інвестицію.

Layan — камерний тихий район між Bang Tao і Cherng Talay. Щільність нового будівництва нижча, тому ціни зростають швидше. Клієнт заможніший, довше перебування, мінімум shortterm-turnover.

Gross yield: 7–10%. Net yield: 5–7%. Occupancy: 70–80%. Середній термін оренди: 2–4 тижні (проти 3–7 днів у Патонзі) — менше навантаження на операційку.

Capital appreciation: 6–10% річних за якісного забудовника. Найкраща локація під довгостроковий holding.

Laguna — найстаріший інтегрований курортний комплекс на Пхукеті (Banyan Tree, Angsana, Cassia, Dusit). Власні пляжі, гольф, міжнародна поліклініка, школа, дитяча інфраструктура.

Gross yield: 6–9%. Net yield: 4–6%. Occupancy: 80–90% — найпередбачуваніший попит на острові. Поріг входу вищий, дохідність нижча, але й ризик мінімальний.

Ключовий аргумент: за 25+ років існування комплексу жоден проєкт у Laguna не втрачав у ціні на перепродажі. Це фактично low-risk safe haven на Пхукеті.

Nai Yang на північному заході поряд із національним парком Sirinat. Прямий доступ до пляжу без забудови, 15 хвилин від аеропорту — критично для короткої оренди. Молодий ринок з низькою базою та високим upside.

Gross yield: 9–12% на off-plan. Net yield: 6–8%. Occupancy: 65–75% — вища сезонність, ніж у Bang Tao. Піковий сезон: листопад–квітень.

Основний ризик: ринок молодий, ліквідність на перепродажі нижча, ніж у Bang Tao/Layan. Оптимально для середньострокового holding (5–7 років) під оренду.

Cherng Talay — суміжний з Bang Tao район, попит похідний, yield близький до Bang Tao при трохи нижчому порозі входу. Kamala — преміум-вілли, для short-term оренди складніше.

Kata, Karon, Patong — історичний центр туризму. Плюси: усталений попит, дешевше входити. Мінуси: старий житловий фонд, висока конкуренція, короткий середній термін оренди, ADR нижчий, ніж у Bang Tao/Layan.

Gross yield: 5–8%. Net yield: 3–5%. Добре підходить для «купити–реновувати–продати», погано — для чистого buy-and-hold під оренду.

Кондо 1-bedroom у Bang Tao, off-plan, 5,5 млн бат. Річний валовий дохід: 480 тис. бат (Gross yield 8,7%).

З валового віднімаємо: management fee 25% (−120k), service charge (−30k), податки 15% з валового (−72k), резерв на ремонт і downtime (−30k). Разом net income: 228 тис. бат — Net yield 4,1%.

«Гарантовані» 6–7% від cost price у hotel-managed — це не net yield, а фіксований купон, зазвичай прописаний лише на перші 3–5 років. Завжди перепитуйте, про яку метрику йдеться.