ผลตอบแทนค่าเช่าจริงในภูเก็ตปี 2026 แบ่งตามทำเล: ตัวเลขไม่มีการตลาด

สามตัวชี้วัดที่ต้องแยกให้ออก Gross yield = รายได้ค่าเช่าต่อปี / ราคาซื้อ — เหมาะสำหรับเปรียบเทียบเร็ว แต่ทำให้เข้าใจผิด Net yield = (รายได้ − บริหาร − ค่าส่วนกลาง − ภาษี − ช่วงว่าง − ค่าเสื่อม) / ต้นทุนทั้งหมด Cash-on-cash return รวมการผ่อนและเงินลงทุนจริง ณ จุดนี้ — ตัวชี้วัดที่ซื่อสัตย์ที่สุดสำหรับนักลงทุน off-plan

ต้นทุนทั้งหมดที่มักตกหล่นในการคำนวณ: ค่าธรรมเนียมโอนและกองทุนซ่อมบำรุงเมื่อจดทะเบียน ค่าโอนเงิน ค่าเฟอร์นิเจอร์ (400–800 พันบาทสำหรับ 1 ห้องนอน) ค่าส่วนกลางรอบแรก เดือนแรกที่ยังไม่มีผู้เช่า ประกัน และค่าเสื่อมเฟอร์นิเจอร์

ตัวกัดกินผลตอบแทนหลัก: ค่าบริหาร 20–25% จากรายรับรวม ค่าส่วนกลาง 50–90 บาท/ตร.ม./เดือน ภาษี 15% ที่หัก ณ ที่จ่ายสำหรับผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ ค่าซ่อมและอัพเดตเฟอร์นิเจอร์ทุก 3–5 ปี ช่วงว่างในโลว์ซีซั่น

บางเทาคือศูนย์กลางของอุปสงค์ที่พักระหว่างประเทศในภูเก็ต Boat Avenue, Porto de Phuket ร้านอาหารมากมาย สนามกอล์ฟ และลายันที่อยู่ห่างเพียง 5–10 นาที อุปสงค์ตลอดทั้งปีจากเอเชีย ยุโรป ตะวันออกกลาง และตลาดในประเทศ

Gross yield: 8–12% สำหรับ off-plan, 6–9% สำหรับสร้างเสร็จ Net yield หลังหักทุกอย่าง: 5–8% อัตราการเข้าพัก: 75–85% ต่อปีภายใต้การบริหารมืออาชีพ ADR (ราคาต่อคืนเฉลี่ย): 3,500–7,500 บาทสำหรับ 1 ห้องนอน 8,000–15,000 บาทสำหรับ 2 ห้องนอนริมทะเลสาบ

จุดเด่น: shoulder season ที่แข็งแกร่ง — ผลงานดีในเดือนพฤษภาคม–ตุลาคม ไม่ใช่แค่ฤดูหนาว สภาพคล่องในการขายต่อสูงที่สุดในเกาะ ทำเลหลักสำหรับการลงทุน off-plan

ลายันเป็นทำเลเงียบระหว่างบางเทาและเชิงทะเล ความหนาแน่นของโครงการใหม่ต่ำกว่าบางเทา ราคาจึงเติบโตเร็วกว่า กลุ่มลูกค้าไฮเอนด์ พักนาน หมุนเวียนสั้นน้อยกว่า

Gross yield: 7–10% Net yield: 5–7% อัตราการเข้าพัก: 70–80% ระยะเวลาพักเฉลี่ย: 2–4 สัปดาห์ (เทียบกับ 3–7 วันในป่าตอง) — ภาระบริหารเบากว่ามาก

การเติบโตของทุน: 6–10% ต่อปีเมื่อมีผู้พัฒนาแข็งแกร่ง ทำเลที่ดีที่สุดสำหรับถือครองระยะยาว

ลากูน่าเป็นคอมเพล็กซ์รีสอร์ตแบบบูรณาการที่เก่าแก่ที่สุดในภูเก็ต (Banyan Tree, Angsana, Cassia, Dusit) มีชายหาดส่วนตัว สนามกอล์ฟ คลินิกระหว่างประเทศ โรงเรียน โครงสร้างพื้นฐานสำหรับครอบครัว

Gross yield: 6–9% Net yield: 4–6% อัตราการเข้าพัก: 80–90% — อุปสงค์ที่คาดการณ์ได้มากที่สุดในเกาะ เกณฑ์เข้าสูงกว่า ผลตอบแทนต่ำกว่า แต่ความเสี่ยงต่ำสุด

จุดขายหลัก: ในรอบ 25 ปีที่ผ่านมา ไม่มีโครงการใดในลากูน่าขายต่อขาดทุน เป็น safe haven ความเสี่ยงต่ำของภูเก็ต

ในยางอยู่ทางตะวันตกเฉียงเหนือติดกับอุทยานแห่งชาติสิรินาถ เข้าถึงชายหาดโดยตรงไม่มีอาคารกั้น 15 นาทีจากสนามบิน — สำคัญสำหรับการเช่าระยะสั้น ตลาดใหม่ ฐานต่ำ ศักยภาพเติบโตสูง

Gross yield: 9–12% off-plan Net yield: 6–8% อัตราการเข้าพัก: 65–75% — ฤดูกาลแคบกว่าบางเทา ฤดูสูงสุด: พฤศจิกายน–เมษายน

ความเสี่ยงหลัก: ตลาดใหม่ สภาพคล่องขายต่อต่ำกว่าบางเทา/ลายัน เหมาะสำหรับถือครองระยะกลาง (5–7 ปี) เพื่อรับรายได้ค่าเช่า

เชิงทะเลติดกับบางเทา อุปสงค์ต่อเนื่อง ผลตอบแทนใกล้เคียงบางเทาโดยเกณฑ์เข้าถูกกว่าเล็กน้อย กมลา — วิลลาพรีเมี่ยม เช่าระยะสั้นยากกว่า

กะตะ กะรน ป่าตอง — ศูนย์กลางการท่องเที่ยวประวัติศาสตร์ ข้อดี: อุปสงค์ตั้งมั่น เกณฑ์เข้าต่ำกว่า ข้อเสีย: อาคารเก่า การแข่งขันสูง ระยะพักเฉลี่ยสั้น ADR ต่ำกว่าบางเทา/ลายัน

Gross yield: 5–8% Net yield: 3–5% เหมาะสำหรับซื้อ-รีโนเวต-ขาย ไม่เหมาะสำหรับซื้อ-ถือ-เช่าล้วน

คอนโด 1 ห้องนอนในบางเทา off-plan 5.5 ล้านบาท รายได้ค่าเช่ารวมต่อปี: 480,000 บาท (Gross yield 8.7%)

หักออกจากรายรับรวม: ค่าบริหาร 25% (−120k) ค่าส่วนกลาง (−30k) ภาษี 15% จากรายรับรวม (−72k) กันเงินซ่อมและช่วงว่าง (−30k) รายได้สุทธิ: 228,000 บาท — Net yield 4.1%

«รับประกัน 6–7% จากราคาซื้อ» ในโปรแกรม hotel-managed ไม่ใช่ Net yield แต่เป็นคูปองคงที่ มักจะเฉพาะ 3–5 ปีแรก ควรถามเสมอว่าตัวเลขนั้นหมายถึงอะไร