Правильно посчитанная доходность — это не «гарантированные 5–7%» из маркетинговой брошюры. Это net yield после налогов, комиссии за управление, service charge и downtime. В этом гиде — реальные диапазоны доходности по каждому инвестиционному району Пхукета, факторы, которые её съедают, и правило выбора локации под цель.
Как правильно считать доходность
Три метрики, между которыми не надо путаться. Gross yield = годовой арендный доход / стоимость объекта — годится для быстрого сравнения, но обманчив. Net yield = (доход − управление − service charge − налоги − downtime − износ) / полная стоимость сделки. Cash-on-cash return учитывает рассрочку и собственные вложения на текущий момент — самая честная метрика для инвестора off-plan.
Полная стоимость сделки, которая часто теряется в расчётах: transfer fee и sinking fund при регистрации, комиссия за перевод, мебель (400–800 тыс. бат для 1-bed), первый service charge, первые месяцы без арендаторов, страховка и амортизация мебели.
Главные «съедатели» yield: management fee 20–25% от валового, service charge 50–90 бат/м²/мес, налоги 15% с валового для нерезидента, ремонт и обновление мебели каждые 3–5 лет, простои в low-season.
- Gross yield — для быстрого сравнения
- Net yield — реальная доходность после всех вычетов
- Cash-on-cash — с учётом рассрочки и leverage
- Полная стоимость: цена + мебель + fees + первые downtime-месяцы
Bang Tao — сильнейший рынок аренды
Bang Tao — эпицентр международного спроса на Пхукете. Boat Avenue, Porto de Phuket, огромный выбор ресторанов, гольф-клубы, соседний Layan в 5–10 минутах. Круглогодичный спрос: Азия, Европа, Ближний Восток и внутрироссийский турист.
Gross yield: 8–12% на off-plan, 6–9% на готовом. Net yield после всех расходов: 5–8%. Occupancy: 75–85% годовых при профессиональном управлении. ADR (средняя ночная ставка): 3 500–7 500 бат для 1-bed кондо, 8 000–15 000 бат для 2-bed lakefront.
Специфика: high shoulder season — солидные показатели май–октябрь, а не только зимой. Быстрая ликвидность на перепродаже. Топ-локация под off-plan-инвестицию.
- Gross yield: 8–12% (off-plan), 6–9% (готовое)
- Net yield: 5–8%
- Occupancy: 75–85% годовых
- Спрос: круглогодичный, широкая география
Layan — премиум с capital appreciation
Layan — камерный тихий район между Bang Tao и Cherng Talay. Плотность нового строительства ниже, чем в Bang Tao, поэтому цены растут быстрее. Клиент — более обеспеченный турист, длительное пребывание, минимум shortterm-turnover.
Gross yield: 7–10%. Net yield: 5–7%. Occupancy: 70–80%. Средний срок аренды: 2–4 недели (против 3–7 дней в Патонге) — меньшая нагрузка на операционку.
Capital appreciation: 6–10% годовых при качественном застройщике. Лучшая локация под долгосрочный holding.
- Gross yield: 7–10%
- Net yield: 5–7%
- Средний срок аренды: 2–4 недели
- Capital appreciation: 6–10% годовых
Laguna Phuket — экосистема с 25-летней историей
Laguna — старейший интегрированный курортный комплекс на Пхукете (Banyan Tree, Angsana, Cassia, Dusit). Собственные пляжи, гольф, международная поликлиника, школа, детская инфраструктура.
Gross yield: 6–9%. Net yield: 4–6%. Occupancy: 80–90% — самый предсказуемый спрос на острове. Порог входа выше, доходность ниже, но и риск минимальный.
Ключевой аргумент: за 25+ лет существования комплекса ни один проект в Laguna не терял в цене на перепродаже. Это фактически low-risk safe haven на Пхукете.
- Gross yield: 6–9%
- Net yield: 4–6%
- Occupancy: 80–90% — самый стабильный на острове
- Track record: 25+ лет без падений цен
Nai Yang — растущий beachfront
Nai Yang на северо-западе рядом с национальным парком Sirinat. Прямой доступ к пляжу без застройки, 15 минут от аэропорта — критично для короткой аренды. Молодой рынок с низкой базой и высоким upside.
Gross yield: 9–12% на off-plan (низкая база, высокий потенциал). Net yield: 6–8%. Occupancy: 65–75% — выше сезонность, чем в Bang Tao. Пиковый сезон: ноябрь–апрель.
Основной риск: рынок молодой, ликвидность на перепродаже ниже, чем в Bang Tao/Layan. Оптимально для среднесрочного holding (5–7 лет) под аренду.
- Gross yield: 9–12% на off-plan
- Net yield: 6–8%
- Occupancy: 65–75%, выше сезонность
- 15 мин до аэропорта — плюс для short-term аренды
Cherng Talay, Kamala, Kata, Karon, Patong
Cherng Talay — прилегающий к Bang Tao район, спрос производный, yield близкий к Bang Tao при чуть более низком пороге входа. Kamala — премиум-виллы, для short-term аренды сложнее.
Kata, Karon, Patong — исторический центр туризма. Плюсы: устоявшийся спрос, дешевле входить. Минусы: старый жилой фонд, высокая конкуренция, короткий средний срок аренды, ADR ниже, чем в Bang Tao/Layan.
Gross yield: 5–8%. Net yield: 3–5%. Хорошо подходит для «купить–реновировать–продать», плохо — для чистого buy-and-hold под аренду.
- Cherng Talay: yield близкий к Bang Tao, порог ниже
- Kata/Karon: средний net yield 3–5%
- Patong: высокая конкуренция, короткий срок аренды
- Оптимально: трейд-ап с реновацией, не buy-and-hold
Реальный пример net yield (без прикрас)
Кондо 1-bedroom в Bang Tao, off-plan, 5,5 млн бат. Годовой валовой доход: 480 тыс. бат (Gross yield 8,7%).
Из валового вычитаем: management fee 25% (−120k), service charge (−30k), налоги 15% с валового (−72k), резерв на ремонт и downtime (−30k). Итого net income: 228 тыс. бат — Net yield 4,1%.
«Гарантированные» 6–7% от cost price в hotel-managed — это не net yield, а фиксированный купон, часто прописанный только на первые 3–5 лет. Всегда переспрашивайте, о какой метрике идёт речь.
Как выбирать локацию под цель
- Стабильный доход + низкий риск: Laguna, крупные проекты в Bang Tao с hotel-management
- Максимальный ROI: off-plan в Nai Yang или Bang Tao у топ-девелопера
- Capital appreciation в долгосрок: Layan
- Быстрая ликвидность на выходе: Bang Tao или Laguna
- Отдых + пассивная аренда для себя: Laguna, Nai Yang
- Не рекомендуется под чистую инвестицию: Patong (высокая конкуренция, слабый ADR)
Что чаще всего спрашивают
- Какая реальная net yield на Пхукете в 2026?
- На сильных off-plan проектах в Bang Tao, Layan и Nai Yang при профессиональном управлении — 5–8% чистыми годовых. Гарантированные 5–7% от cost price — это фиксированный купон hotel-managed программы, не net yield.
- Bang Tao или Layan — что выбирать под инвестицию?
- Bang Tao — если приоритет ликвидность, круглогодичный спрос и быстрый выход. Layan — если приоритет capital appreciation, меньшая нагрузка на управление и длинные периоды аренды. Часто оба района дополняют друг друга в портфеле.
- Что съедает yield быстрее всего?
- Management fee 20–25%, налог 15% с валового для нерезидента и downtime в low-season. Плюс service charge и амортизация мебели. Между gross и net разница обычно 3–5 процентных пунктов.
- Сколько времени в году квартира в Пхукете пустует?
- В Bang Tao и Laguna при профессиональном управлении — 15–25% (occupancy 75–85%). В Nai Yang — 25–35% (сезонность выше). В Patong — до 40% в межсезонье.
- Стоит ли брать Patong под аренду в 2026?
- Скорее нет для чистой инвестиции: высокая конкуренция, старый жилфонд, короткий средний срок аренды. Работает для схемы «купить–реновировать–быстро продать», не для buy-and-hold.
- Как самому проверить, реалистичен ли обещанный yield?
- Запросите у застройщика фактические цифры по уже сданным проектам этого же оператора: средний ADR по типам юнитов, actual occupancy за последние 12 месяцев, структура удержаний. Если цифр нет — это красный флаг.