Reale Mietrendite auf Phuket 2026 nach Lage: Zahlen ohne Marketing-Glanz

Drei Kennzahlen, die nicht zu verwechseln sind. Bruttorendite = Jahresmieteinnahmen / Kaufpreis — nützlich für einen schnellen Vergleich, aber irreführend. Nettorendite = (Einnahmen − Management − Service Charge − Steuern − Leerstand − Verschleiß) / Gesamttransaktionskosten. Cash-on-Cash-Return bezieht Ratenzahlungen und tatsächlich eingesetztes Eigenkapital ein — die ehrlichste Kennzahl für Off-Plan-Investoren.

Häufig übersehene Gesamtkosten: Transfer Fee und Sinking Fund bei Registrierung, Überweisungsgebühren, Möblierung (400–800 Tsd. THB für 1-Zimmer), erste Service-Charge-Periode, erste Monate ohne Mieter, Versicherung, Möbelabschreibung.

Die stärksten Renditefresser: Management Fee 20–25% vom Brutto, Service Charge 50–90 THB/m²/Monat, 15% Quellensteuer für Nichtansässige, Reparaturen und Erneuerung alle 3–5 Jahre, Leerstand in der Nebensaison.

Bang Tao ist das Epizentrum internationaler Vermietungsnachfrage auf Phuket. Boat Avenue, Porto de Phuket, riesige Auswahl an Restaurants, Golfclubs, das benachbarte Layan 5–10 Minuten entfernt. Ganzjährige Nachfrage aus Asien, Europa, dem Nahen Osten und aus dem Inland.

Bruttorendite: 8–12% off-plan, 6–9% fertig. Nettorendite nach allen Kosten: 5–8%. Auslastung: 75–85% p.a. bei professionellem Management. ADR (durchschnittlicher Übernachtungspreis): 3.500–7.500 THB für 1-Zimmer-Condos, 8.000–15.000 THB für 2-Zimmer-Lakefront.

Besonderheit: echte Shoulder Season — solide Zahlen Mai–Oktober, nicht nur im Winter. Schnellste Wiederverkaufsliquidität auf der Insel. Die Standardlage für Off-Plan-Investitionen.

Layan ist die ruhige Enklave zwischen Bang Tao und Cherng Talay. Geringere Neubaudichte als Bang Tao, daher schnellerer Preisanstieg. Anspruchsvollere Gäste, längere Aufenthalte, weniger Kurzzeit-Turnover.

Bruttorendite: 7–10%. Nettorendite: 5–7%. Auslastung: 70–80%. Durchschnittliche Aufenthaltsdauer: 2–4 Wochen (gegen 3–7 Tage in Patong) — deutlich geringere operative Belastung.

Kapitalzuwachs: 6–10% p.a. bei starkem Entwickler. Beste Lage für langfristigen Bestand.

Laguna ist Phukets älteste integrierte Resortanlage (Banyan Tree, Angsana, Cassia, Dusit). Eigene Strände, Golf, internationale Klinik, Schule, Familieninfrastruktur.

Bruttorendite: 6–9%. Nettorendite: 4–6%. Auslastung: 80–90% — die berechenbarste Nachfrage auf der Insel. Höherer Einstiegspreis, niedrigere Rendite, aber minimales Risiko.

Track Record: In 25+ Jahren hat kein Projekt in Laguna beim Wiederverkauf verloren. Faktisch der Phuket-Safehaven.

Nai Yang liegt im Nordwesten neben dem Sirinat National Park. Direkter Strandzugang ohne Bebauung, 15 Minuten vom Flughafen — kritisch für Kurzzeitvermietung. Junger Markt mit niedriger Basis und hohem Upside.

Bruttorendite: 9–12% off-plan. Nettorendite: 6–8%. Auslastung: 65–75% — stärkere Saisonalität als Bang Tao. Hochsaison: November–April.

Hauptrisiko: junger Markt, Wiederverkaufsliquidität geringer als Bang Tao/Layan. Optimal für mittelfristigen Bestand (5–7 Jahre) für Vermietung.

Cherng Talay grenzt an Bang Tao — abgeleitete Nachfrage mit ähnlicher Rendite bei etwas niedrigerem Einstiegspreis. Kamala — Premium-Villen, schwieriger für Kurzzeitvermietung.

Kata, Karon, Patong — das historische Tourismuszentrum. Vorteile: etablierte Nachfrage, günstigerer Einstieg. Nachteile: alter Bestand, hohe Konkurrenz, kurze durchschnittliche Aufenthaltsdauer, ADR niedriger als Bang Tao/Layan.

Bruttorendite: 5–8%. Nettorendite: 3–5%. Gut für Kaufen–Renovieren–Verkaufen, schwach für reines Buy-and-Hold.

1-Zimmer-Condo in Bang Tao, off-plan, 5,5 Mio. THB. Jährliche Bruttoeinnahmen: 480 Tsd. THB (Bruttorendite 8,7%).

Abzug vom Brutto: Management Fee 25% (−120k), Service Charge (−30k), 15% Quellensteuer für Nichtansässige (−72k), Reserve für Reparaturen und Leerstand (−30k). Nettoeinkommen: 228 Tsd. THB — Nettorendite 4,1%.

Die «garantierten 6–7% auf Kaufpreis» aus Hotel-managed Programmen sind keine Nettorendite, sondern ein fester Kupon, meist nur für die ersten 3–5 Jahre. Immer nachfragen, um welche Kennzahl es geht.