Off-plan на Пхукеті: 5 головних ризиків і повний чек-лист due diligence 2026

Off-plan — базовий формат інвестиційних угод на острові. Оплата поетапно: 1–3% на бронюванні, 20–30% при SPA, 40–60% у будівництві, 10–20% при передачі ключів. Вхід у проєкт дешевший за готовий на 20–35%, при якісному девелопері ROI вищий за готовий у 1,5–2 рази.

Економіка забудовника теж працює на off-plan: гроші приходять до здачі, що знижує потребу в банківському кредиті і робить можливими знижки перших хвиль продажів. Але саме тут і з'являються ризики: частина забудовників фінансує будівництво грошима покупців і у випадку уповільнення продажів не має резерву.

Найважчий сценарій. Якщо забудовник збанкрутував до здачі, гроші покупця без ескроу не захищені повноцінно — Thai Condominium Act не гарантує автоматичне повернення коштів.

Як знизити ризик: працювати лише із забудовниками з портфелем ≥3 зданих проєктів, банківським підтвердженням фінансування і, бажано, escrow account. Перевіряти реєстрацію юрособи в MOC, відсутність судових справ, історію затримок.

За законом 49% площ кондомініуму можуть належати іноземцям на freehold. У популярних проєктах ця квота викуповується за перші 6–12 місяців продажів. Далі покупцеві пропонують leasehold — юридично слабший формат, але продається під маркетинговий образ freehold.

Важливо: leasehold — легальна і робоча схема, але має бути свідомим вибором. Якщо вам обіцяють freehold, а в SPA leasehold — це або помилка агента, або навмисне введення в оману.

Середня затримка off-plan у Таїланді — 3–9 місяців від планової дати. Іноді сягає 12+. Це впливає на IRR інвестора: планували дохідність з року N, отримали з року N+1.

Що має бути в SPA: чітка дата Completion, penalty clause (зазвичай 5–15% річних від сплаченої суми за прострочення), право покупця розірвати договір з поверненням коштів після певного періоду затримки (12–24 місяці).

Show-unit — вітрина, з топовими меблями, освітленням, «інстаграмними» аксесуарами. Serial delivery часто відрізняється: інша кераміка, дешевша сантехніка, заміни матеріалів «еквівалентного класу».

Що фіксує контракт: специфікація матеріалів (матеріали підлоги, сантехніки, кухні, вікон), зобов'язання девелопера забезпечити еквівалент за недоступності, гарантія на загальнобуд 1 рік і на конструктив 5 років.

Snagging — обов'язковий етап: інспекція з чек-листом до підписання приймання. Професійні snagging-компанії беруть 5–15 тис. бат за юніт.

Навіть якісно побудований проєкт не дає обіцяного yield, якщо керуюча компанія слабка: поганий маркетинг, низький ADR, простої. Особливо критично для hotel-managed об'єктів, де ваша дохідність напряму залежить від оператора.

Що перевіряти: хто оператор (зовнішній бренд Dusit/Marriott/Wyndham чи власний in-house), скільки готелів/проєктів в управлінні, публічні показники occupancy і RevPAR по існуючих об'єктах того ж оператора.