Податок на оренду у Таїланді для нерезидента 2026: 15% withholding, тайська компанія, DTA

Податковий резидент Таїланду — той, хто проводить у країні ≥180 днів на календарний рік. Усі інші — нерезиденти. Різниця принципова: у нерезидента оподаткування орендного доходу фіксоване (15% withholding), у резидента — прогресивна шкала.

Громадянство ролі не відіграє — враховується лише фактична кількість днів. Багато покупців нерухомості живуть на Пхукеті 2–3 місяці на рік: вони нерезиденти за податковими правилами, незалежно від типу візи.

Платник орендної плати (орендар, hotel-managed оператор, керуюча компанія) зобов'язаний утримати 15% від валового орендного доходу на користь нерезидента-власника і перерахувати їх у Revenue Department Таїланду.

Ключове: утримується з валового, не з чистого. Витрати (management fee, service charge, ремонт) не віднімаються з бази. Це проста механіка, але не найефективніша — ефективна ставка на реальний net income може виявитися 25–40%.

Власник отримує підтверджуючий документ — withholding tax certificate. Він важливий для подальшого використання: включення в декларацію в країні резидентства через DTA, звітність.

Альтернативний режим — тримати нерухомість через тайську компанію (у 2026 році під посиленим контролем: має бути реальна операційна юрособа, а не «пустишка»). Тоді оподаткування — на рівні компанії: 20% корпоративний податок на прибуток після вирахування витрат.

Що зменшує базу: management fee, service charge, амортизація меблів і техніки, ремонт, страховка, юридичні та бухгалтерські послуги. Реальна ефективна ставка на орендний дохід через компанію — 10–15% проти 15% withholding з валового у нерезидента.

Мінуси: витрати на бухгалтерію (10–20 тис. бат на місяць), обов'язкова звітність, податок на дивіденди при виведенні прибутку власнику, ризик при некоректній структурі з урахуванням посилення перевірок у 2026 році.

Більшість hotel-managed операторів на Пхукеті автоматично утримують 15% withholding з виплат власнику-нерезиденту і перераховують податок у Revenue Department, видаючи відповідні сертифікати. Це звільняє власника від самостійної звітності перед тайською податковою.

Що перевіряти в контракті: явно вказано, що оператор утримує і перераховує податок, регулярно надає withholding tax certificates, звітує перед вами про структуру платежів (валовий дохід, утримання, чиста виплата).

У Таїланду >60 двосторонніх угод про уникнення подвійного оподаткування (DTA), включно з більшістю країн Європи, Китаєм, Індією, ОАЕ. Угода з Росією — діє. З Україною — діє. Це означає: утриманий у Таїланді податок можна зарахувати або зменшити зобов'язання в країні резидентства.

Механіка залежить від конкретного DTA і локальних правил вашої країни. У більшості країн Європи для фізособи працює foreign tax credit: локальний податок на цей дохід зменшується на суму, сплачену в Таїланді.

Практика: власник запитує withholding tax certificates в оператора/орендаря, додає до декларації в країні резидентства, отримує foreign tax credit або зменшення зобов'язання.

Власник живе в ЄС, кондо в Bang Tao на hotel-managed програмі. Річний валовий дохід 480 тис. бат. Оператор утримує 15% (72 тис. бат) і перераховує в бюджет, видає сертифікат.

Власник отримує 408 тис. бат мінус management fee і service charge. У декларації в ЄС цей дохід показується, застосовується DTA — сплачені в Таїланді 72 тис. бат зараховуються як foreign tax credit.

Компанія володіє 3 кондо, загальний валовий дохід 1,5 млн бат. Вирахування: management fee 375 тис., service charge 90 тис., амортизація меблів 120 тис., інші витрати 60 тис. Прибуток: 855 тис. Корпоративний податок 20%: 171 тис.

Ефективна ставка: 171/1500 = 11,4% від валового — помітно нижче 15% withholding. Але додайте бухгалтерію 180 тис./рік, податок на дивіденди при виведенні прибутку 10%, і різниця може з'їстися. Економічно схема має сенс при доході ≥1,2–1,5 млн бат на рік.