Пхукет vs Балі vs Дубай: де інвестору у 2026 купувати нерухомість
Пхукет, Балі та Дубай — три головні ринки курортної нерухомості, куди приходить міжнародний інвестор у 2026. У кожного — своя правова модель, своя дохідність, своя ліквідність і своя візова надбудова. У гіді — порівняння за 7 ключовими метриками без маркетингу.
Три ринки очима інвестора: коротко
Пхукет — збалансований ринок зі зрілою правовою системою (Thai Condominium Act 1979) і yield-фокусом. Bang Tao, Layan, Laguna — найсильніші райони. Добре для інвестора, якому потрібні стабільний дохід і прийнятна ліквідність.
Балі — найвища заявлена дохідність в Азії, але найслабша правова позиція іноземця (немає повноцінного freehold, лише Hak Pakai / довгострокова оренда). Працює для ризикового інвестора, готового до меншого захисту права.
Дубай — єдиний з трьох, де іноземець отримує повний freehold у designated freehold zones. Найліквідніший ринок і зрозумілі правила. Поріг входу вищий, податків на оренду немає, але yield реалістично нижчий, ніж в Азії.
Юридичні форми володіння
Пхукет: freehold на кондомініум (49% foreign quota) і leasehold 30+30+30 років на вілли. Реєстрація в Land Office. Юридично ясно, судова практика опрацьована.
Балі: freehold (Hak Milik) недоступний іноземцю. Основні форми — Hak Pakai (~30 років з продовженням), довгострокова оренда (25–99 років), номінальна структура через PT PMA (іноземна юрособа). Кожен формат має обмеження.
Дубай: повний freehold у designated freehold zones (Dubai Marina, Palm, Downtown, JVC, Business Bay та ін.). Реєстрація в Dubai Land Department. Іноземець отримує повне право власності без обмежень за кварталами.
- 01Пхукет: freehold на кондо + leasehold на вілли — робоча система
- 02Балі: повноцінний freehold іноземцю недоступний
- 03Дубай: повний freehold у freehold zones — найсильніша позиція
Поріг входу і повна вартість угоди
Пхукет: 1-bed кондо в інвестиційних районах — від 4–6 млн бат (~$120–180k). Повна вартість угоди +7–9% (transfer, sinking fund, меблі, юрист).
Балі: 1-bed вілла в Canggu / Ulun — від $150–220k. Повна вартість угоди +8–12% (номінальна структура, юрист, інспекції). Більш фрагментований ринок.
Дубай: 1-bed у середньому сегменті (JVC, Business Bay) — від $220–300k. Повна вартість угоди +6–8% (DLD fee 4%, брокер, реєстрація).
- 01Пхукет: від ~$120k повної вартості
- 02Балі: від ~$160k, але вища юридична складність
- 03Дубай: від ~$240k, найпростіший процес
Реальна дохідність і occupancy
Пхукет: gross yield 7–12%, net yield 5–8%, occupancy 65–85% у топ-локаціях. Сезонність середня, є shoulder-періоди.
Балі: gross yield 10–15% (заявлений), net yield 6–10% після реалістичних вирахувань. Occupancy 55–75%. Сильно залежить від локації: Canggu і Ulun працюють, «глибинка» — ні.
Дубай: gross yield 6–9%, net yield 4–7%. Occupancy 70–85% у перевірених локаціях. Менша сезонність, але вище навантаження від пропозиції (багато нових проєктів).
- 01Пхукет: net yield 5–8%, стабільно
- 02Балі: net yield 6–10%, але вища волатильність
- 03Дубай: net yield 4–7%, найнижча сезонність
Податки на оренду
Пхукет (Таїланд): 15% withholding з валового для нерезидента або 10–15% ефективно через тайську компанію. Діють DTA з більшістю країн.
Балі (Індонезія): 10% withholding з валового для фізособи-нерезидента або 22% корпоративного податку через PT PMA (з вирахуванням витрат).
Дубай (ОАЕ): 0% податку на орендний дохід фізособи. Єдиний з трьох — без податку на оренду. Це плюс до net yield 1,5–2 відсоткові пункти проти Пхукета/Балі.
- 01Пхукет: 15% withholding з валового
- 02Балі: 10% withholding з валового
- 03Дубай: 0% податку на орендний дохід
Ліквідність і exit
Пхукет: середній термін продажу якісного кондо в Bang Tao — 3–9 місяців. Assignment (переуступка) off-plan дозволений. Міжнародні покупці активні.
Балі: продати нерухомість іноземцю складніше через юридичну структуру. Середній термін — 6–18 місяців. Менше інституційних покупців.
Дубай: найліквідніший ринок з трьох. Середній термін продажу в топ-районах — 2–6 місяців. Великі міжнародні брокери (Betterhomes, Allsopp, LuxuryProperty).
- 01Пхукет: exit 3–9 місяців, середня ліквідність
- 02Балі: exit 6–18 місяців, нижча ліквідність
- 03Дубай: exit 2–6 місяців, висока ліквідність
Візи та інвестиційна перспектива
Пхукет: Elite Visa (5–20 років), LTR-віза (10 років для інвесторів), Retirement (для 50+). Інвестиція в нерухомість сама по собі не дає візу автоматично, але LTR вимагає активів ≥$1 млн, включно з нерухомістю.
Балі: KITAS (робоча), інвестиційні візи через PT PMA. Прямого зв'язку «купив нерухомість — отримав візу» немає, але інвестиція через компанію дає підставу.
Дубай: Investor Visa (2 роки) при купівлі нерухомості від $205k, Golden Visa (10 років) від $545k. Найпряміший зв'язок нерухомість → віза з трьох ринків.
- 01Пхукет: Elite/LTR окремо від інвестиції в нерухомість
- 02Балі: тільки через PT PMA-структуру
- 03Дубай: пряма прив'язка нерухомість → віза
Кому що підходить
- 01Стабільний дохід + прийнятна дохідність + захист права: Пхукет (Laguna, Bang Tao)
- 02Максимальний yield за готовності до юр. ризиків: Балі (Canggu, Ulun)
- 03Повний freehold + віза + ліквідність: Дубай (freehold zones)
- 04Диверсифікація портфеля: комбінація Пхукет (yield) + Дубай (ліквідність/віза)
- 05Перший досвід міжнародної інвестиції: Дубай (прості правила) або Пхукет (помірний поріг)
- 06Для короткої ротації/спекуляції: Дубай (найліквідніший exit)
Що найчастіше запитують
01Де найвища реальна дохідність — на Пхукеті, Балі чи в Дубаї?
За net yield: Балі 6–10% (при роботі з сильним менеджментом), Пхукет 5–8%, Дубай 4–7%. Але Балі компенсує вищий yield слабшою юридичною позицією іноземця і складнішим exit.
02Де найбезпечніша позиція іноземного власника?
Дубай — повний freehold у designated zones. Пхукет — freehold на кондомініум з 49% foreign quota, юридично опрацьовано. Балі — найслабша позиція, freehold іноземцю недоступний.
03Який ринок дає візу за купівлю нерухомості?
Дубай — Investor Visa від $205k, Golden Visa від $545k, пряма прив'язка. Пхукет і Балі візу через купівлю нерухомості напряму не дають, але є паралельні програми (Elite, LTR у Таїланді).
04Де менше податків на оренду?
Дубай — 0% податку на орендний дохід фізособи. Пхукет — 15% withholding. Балі — 10% withholding. За цим пунктом Дубай виграє впевнено.
05Який ринок найліквідніший на продаж?
Дубай — найліквідніший, 2–6 місяців у топ-районах, великі міжнародні брокери. Пхукет — 3–9 місяців у Bang Tao/Layan. Балі — 6–18 місяців через фрагментований ринок і юридичну складність.
06Чи можу я комбінувати ці ринки в одному портфелі?
Хороша практика для інвестора з $500k+ портфелем: Пхукет під yield і стабільний дохід + Дубай під ліквідність і візові опції. Балі — опційно, для готових до волатильності.
Обговоримо вашу мету — покажу відповідні об'єкти
Разом визначимо, яка юридична форма й який проєкт підходять саме під вашу задачу — дохід, капітал або життя на Пхукеті.
Написати у WhatsApp