Пхукет vs Балі vs Дубай: де інвестору у 2026 купувати нерухомість

Пхукет — збалансований ринок зі зрілою правовою системою (Thai Condominium Act 1979) і yield-фокусом. Bang Tao, Layan, Laguna — найсильніші райони. Добре для інвестора, якому потрібні стабільний дохід і прийнятна ліквідність.

Балі — найвища заявлена дохідність в Азії, але найслабша правова позиція іноземця (немає повноцінного freehold, лише Hak Pakai / довгострокова оренда). Працює для ризикового інвестора, готового до меншого захисту права.

Дубай — єдиний з трьох, де іноземець отримує повний freehold у designated freehold zones. Найліквідніший ринок і зрозумілі правила. Поріг входу вищий, податків на оренду немає, але yield реалістично нижчий, ніж в Азії.

Пхукет: freehold на кондомініум (49% foreign quota) і leasehold 30+30+30 років на вілли. Реєстрація в Land Office. Юридично ясно, судова практика опрацьована.

Балі: freehold (Hak Milik) недоступний іноземцю. Основні форми — Hak Pakai (~30 років з продовженням), довгострокова оренда (25–99 років), номінальна структура через PT PMA (іноземна юрособа). Кожен формат має обмеження.

Дубай: повний freehold у designated freehold zones (Dubai Marina, Palm, Downtown, JVC, Business Bay та ін.). Реєстрація в Dubai Land Department. Іноземець отримує повне право власності без обмежень за кварталами.

Пхукет: 1-bed кондо в інвестиційних районах — від 4–6 млн бат (~$120–180k). Повна вартість угоди +7–9% (transfer, sinking fund, меблі, юрист).

Балі: 1-bed вілла в Canggu / Ulun — від $150–220k. Повна вартість угоди +8–12% (номінальна структура, юрист, інспекції). Більш фрагментований ринок.

Дубай: 1-bed у середньому сегменті (JVC, Business Bay) — від $220–300k. Повна вартість угоди +6–8% (DLD fee 4%, брокер, реєстрація).

Пхукет: gross yield 7–12%, net yield 5–8%, occupancy 65–85% у топ-локаціях. Сезонність середня, є shoulder-періоди.

Балі: gross yield 10–15% (заявлений), net yield 6–10% після реалістичних вирахувань. Occupancy 55–75%. Сильно залежить від локації: Canggu і Ulun працюють, «глибинка» — ні.

Дубай: gross yield 6–9%, net yield 4–7%. Occupancy 70–85% у перевірених локаціях. Менша сезонність, але вище навантаження від пропозиції (багато нових проєктів).

Пхукет (Таїланд): 15% withholding з валового для нерезидента або 10–15% ефективно через тайську компанію. Діють DTA з більшістю країн.

Балі (Індонезія): 10% withholding з валового для фізособи-нерезидента або 22% корпоративного податку через PT PMA (з вирахуванням витрат).

Дубай (ОАЕ): 0% податку на орендний дохід фізособи. Єдиний з трьох — без податку на оренду. Це плюс до net yield 1,5–2 відсоткові пункти проти Пхукета/Балі.

Пхукет: середній термін продажу якісного кондо в Bang Tao — 3–9 місяців. Assignment (переуступка) off-plan дозволений. Міжнародні покупці активні.

Балі: продати нерухомість іноземцю складніше через юридичну структуру. Середній термін — 6–18 місяців. Менше інституційних покупців.

Дубай: найліквідніший ринок з трьох. Середній термін продажу в топ-районах — 2–6 місяців. Великі міжнародні брокери (Betterhomes, Allsopp, LuxuryProperty).

Пхукет: Elite Visa (5–20 років), LTR-віза (10 років для інвесторів), Retirement (для 50+). Інвестиція в нерухомість сама по собі не дає візу автоматично, але LTR вимагає активів ≥$1 млн, включно з нерухомістю.

Балі: KITAS (робоча), інвестиційні візи через PT PMA. Прямого зв'язку «купив нерухомість — отримав візу» немає, але інвестиція через компанію дає підставу.

Дубай: Investor Visa (2 роки) при купівлі нерухомості від $205k, Golden Visa (10 років) від $545k. Найпряміший зв'язок нерухомість → віза з трьох ринків.