Phuket vs. Bali vs. Dubai: Wo Investoren 2026 Immobilien kaufen sollten

Phuket — ausgewogener Markt mit reifem Rechtsrahmen (Thai Condominium Act 1979) und Renditefokus. Bang Tao, Layan, Laguna sind die stärksten Lagen. Gut geeignet für Investoren, die stetiges Einkommen und akzeptable Liquidität suchen.

Bali — die höchsten Schlagzeilenrenditen in Asien, aber die schwächste Rechtsposition für Ausländer (kein voller Freehold, nur Hak Pakai / Langzeitpacht). Für risikotolerante Investoren, die mit schwächerem Rechtsschutz umgehen können.

Dubai — der einzige der drei Märkte, in dem Ausländer vollen Freehold in designierten Freehold Zones erhalten. Liquidester Markt mit den klarsten Regeln. Höhere Einstiegsschwelle, keine Mietsteuer, aber realistische Rendite liegt unter Asien.

Phuket: Freehold auf Kondominium (49% Foreign Quota) und 30+30+30-Jahre-Leasehold auf Villen. Registrierung beim Land Office. Rechtlich klar, mit substanzieller Rechtsprechung.

Bali: Freehold (Hak Milik) für Ausländer nicht verfügbar. Primäre Strukturen — Hak Pakai (~30 Jahre mit Verlängerung), Langpacht (25–99 Jahre), Nominee-Strukturen über PT PMA (ausländische Gesellschaft). Jede Struktur hat Grenzen.

Dubai: Voller Freehold in designierten Freehold Zones (Dubai Marina, Palm, Downtown, JVC, Business Bay u.a.). Registrierung beim Dubai Land Department. Ausländer erhalten volles Eigentum ohne Quartierbeschränkungen.

Phuket: 1-Zimmer-Condo in Investmentlagen — ab 4–6 Mio. THB (~$120–180k). Gesamtkosten +7–9% (Transfer, Sinking Fund, Möbel, Anwalt).

Bali: 1-Zimmer-Villa in Canggu / Ulun — ab $150–220k. Gesamtkosten +8–12% (Nominee-Struktur, Anwalt, Inspektionen). Fragmentierterer Markt.

Dubai: 1-Zimmer im Mittelsegment (JVC, Business Bay) — ab $220–300k. Gesamtkosten +6–8% (DLD Fee 4%, Makler, Registrierung).

Phuket: Bruttorendite 7–12%, Nettorendite 5–8%, Auslastung 65–85% in Top-Lagen. Moderate Saisonalität mit tragfähiger Shoulder-Season-Nachfrage.

Bali: Bruttorendite 10–15% (Schlagzeile), Nettorendite 6–10% nach realistischen Abzügen. Auslastung 55–75%. Stark lageabhängig: Canggu und Ulun funktionieren, sekundäre Gebiete nicht.

Dubai: Bruttorendite 6–9%, Nettorendite 4–7%. Auslastung 70–85% in bewährten Lagen. Niedrige Saisonalität, aber Neubaudruck relevant.

Phuket (Thailand): 15% Quellensteuer auf Brutto für Nichtansässige oder effektiv 10–15% über eine thailändische Gesellschaft. DBA mit den meisten Ländern aktiv.

Bali (Indonesien): 10% Quellensteuer auf Brutto für nichtansässige Privatperson oder 22% Körperschaftsteuer über PT PMA (mit Ausgabenabzug).

Dubai (VAE): 0% Steuer auf privates Mieteinkommen. Einziger der drei Märkte ohne Mietsteuer — Nettorenditevorteil von 1,5–2 Prozentpunkten gegenüber Phuket/Bali.

Phuket: Durchschnittliche Verkaufsdauer eines guten Bang-Tao-Condos — 3–9 Monate. Off-Plan-Assignment erlaubt. Internationale Käufer aktiv.

Bali: Verkauf an Ausländer schwieriger wegen der Rechtsstruktur. Durchschnittsdauer — 6–18 Monate. Weniger institutionelle Käufer.

Dubai: der liquideste der drei. Durchschnittliche Verkaufsdauer in Top-Lagen — 2–6 Monate. Große internationale Makler (Betterhomes, Allsopp, LuxuryProperty).

Phuket: Elite Visa (5–20 Jahre), LTR Visa (10 Jahre für Investoren), Retirement Visa (50+). Der Immobilienkauf allein verleiht kein Visum, aber LTR verlangt Vermögen ≥$1 Mio., das Immobilien einschließen kann.

Bali: KITAS (Arbeitsvisum), Investmentvisa über PT PMA. Kein direkter «Kauf-Immobilie–erhalte-Visum»-Pfad, aber Investment über eine Gesellschaft schafft Grundlage.

Dubai: Investor Visa (2 Jahre) ab $205k Immobilienkauf, Golden Visa (10 Jahre) ab $545k. Der direkteste «Immobilie → Visum»-Zusammenhang der drei Märkte.