Пхукет, Бали и Дубай — три главных рынка курортной недвижимости, куда приходит международный инвестор в 2026. У каждого — своя правовая модель, своя доходность, своя ликвидность и своя визовая надстройка. В гиде — сравнение по 7 ключевым метрикам без маркетинга.
Три рынка глазами инвестора: коротко
Пхукет — сбалансированный рынок с зрелой правовой системой (Thai Condominium Act 1979) и yield-фокусом. Bang Tao, Layan, Laguna — сильнейшие районы. Хорошо для инвестора, которому нужны стабильный доход и приемлемая ликвидность.
Бали — самая высокая заявленная доходность в Азии, но самая слабая правовая позиция иностранца (нет полноценного freehold, только Hak Pakai / долгосрочная аренда). Работает для рискового инвестора, готового к меньшей защите права.
Дубай — единственный из трёх, где иностранец получает полный freehold в designated freehold zones. Самый ликвидный рынок и понятные правила. Порог входа выше, налоги на аренду отсутствуют, но yield реалистично ниже, чем в Азии.
Юридические формы владения
Пхукет: freehold на кондоминиум (49% foreign quota) и leasehold 30+30+30 лет на виллы. Регистрация в Land Office. Юридически ясно, судебная практика проработана.
Бали: freehold (Hak Milik) недоступен иностранцу. Основные формы — Hak Pakai (~30 лет с продлением), долгосрочная аренда (25–99 лет), номинальная структура через PT PMA (иностранное юрлицо). Каждый формат имеет ограничения.
Дубай: полный freehold в designated freehold zones (Dubai Marina, Palm, Downtown, JVC, Business Bay и др.). Регистрация в Dubai Land Department. Иностранец получает полное право собственности без ограничений по кварталам.
- Пхукет: freehold на кондо + leasehold на виллы — рабочая система
- Бали: полноценный freehold иностранцу недоступен
- Дубай: полный freehold в freehold zones — самая сильная позиция
Порог входа и полная стоимость сделки
Пхукет: 1-bed кондо в инвестиционных районах — от 4–6 млн бат (~$120–180k). Полная стоимость сделки +7–9% (transfer, sinking fund, мебель, юрист).
Бали: 1-bed вилла в Canggu / Ulun — от $150–220k. Полная стоимость сделки +8–12% (номинальная структура, юрист, инспекции). Более фрагментированный рынок.
Дубай: 1-bed в среднем сегменте (JVC, Business Bay) — от $220–300k. Полная стоимость сделки +6–8% (DLD fee 4%, брокер, регистрация).
- Пхукет: от ~$120k полной стоимостью
- Бали: от ~$160k, но выше юридическая сложность
- Дубай: от ~$240k, самый простой процесс
Реальная доходность и occupancy
Пхукет: gross yield 7–12%, net yield 5–8%, occupancy 65–85% в топ-локациях. Сезонность средняя, есть shoulder-периоды.
Бали: gross yield 10–15% (заявленный), net yield 6–10% после реалистичных вычетов. Occupancy 55–75%. Сильно зависит от локации: Canggu и Ulun работают, «глубинка» — нет.
Дубай: gross yield 6–9%, net yield 4–7%. Occupancy 70–85% в проверенных локациях. Меньшая сезонность, но выше нагрузка от предложения (много новых проектов).
- Пхукет: net yield 5–8%, стабильно
- Бали: net yield 6–10%, но выше волатильность
- Дубай: net yield 4–7%, самая низкая сезонность
Налоги на аренду
Пхукет (Таиланд): 15% withholding с валового для нерезидента или 10–15% эффективно через тайскую компанию. Действуют DTA с большинством стран.
Бали (Индонезия): 10% withholding с валового для физлица-нерезидента или 22% корпоративного налога через PT PMA (с вычетом расходов).
Дубай (ОАЭ): 0% налога на арендный доход физлица. Единственный из трёх — без налога на аренду. Это плюс к net yield 1,5–2 процентных пункта против Пхукета/Бали.
- Пхукет: 15% withholding с валового
- Бали: 10% withholding с валового
- Дубай: 0% налога на арендный доход
Ликвидность и exit
Пхукет: средний срок продажи качественного кондо в Bang Tao — 3–9 месяцев. Assignment (переуступка) off-plan разрешён. Международные покупатели активны.
Бали: продать недвижимость иностранцу сложнее из-за юридической структуры. Средний срок — 6–18 месяцев. Меньше институциональных покупателей.
Дубай: самый ликвидный рынок из трёх. Средний срок продажи в топ-районах — 2–6 месяцев. Крупные международные брокеры (Betterhomes, Allsopp, LuxuryProperty).
- Пхукет: exit 3–9 месяцев, средняя ликвидность
- Бали: exit 6–18 месяцев, ниже ликвидность
- Дубай: exit 2–6 месяцев, высокая ликвидность
Визы и инвестиционная перспектива
Пхукет: Elite Visa (5–20 лет), LTR-виза (10 лет для инвесторов), Retirement (для 50+). Инвестиция в недвижимость сама по себе не даёт визу автоматически, но LTR требует активов ≥$1 млн, включая недвижимость.
Бали: KITAS (рабочая), инвестиционные визы через PT PMA. Прямой связи «купил недвижимость — получил визу» нет, но инвестиция через компанию даёт основание.
Дубай: Investor Visa (2 года) при покупке недвижимости от $205k, Golden Visa (10 лет) от $545k. Самая прямая связь недвижимость → виза из трёх рынков.
- Пхукет: Elite/LTR отдельно от инвестиции в недвижимость
- Бали: только через PT PMA-структуру
- Дубай: прямая привязка недвижимость → виза
Кому что подходит
- Стабильный доход + приемлемая доходность + защита права: Пхукет (Laguna, Bang Tao)
- Максимальный yield при готовности к юр. рискам: Бали (Canggu, Ulun)
- Полный freehold + виза + ликвидность: Дубай (freehold zones)
- Диверсификация портфеля: комбинация Пхукет (yield) + Дубай (ликвидность/виза)
- Первый опыт международной инвестиции: Дубай (простые правила) или Пхукет (умеренный порог)
- Для короткой ротации/спекуляции: Дубай (самый ликвидный exit)
Что чаще всего спрашивают
- Где самая высокая реальная доходность — на Пхукете, Бали или в Дубае?
- По net yield: Бали 6–10% (при работе с сильным менеджментом), Пхукет 5–8%, Дубай 4–7%. Но Бали компенсирует более высокий yield более слабой юридической позицией иностранца и более сложным exit.
- Где самая безопасная позиция иностранного собственника?
- Дубай — полный freehold в designated zones. Пхукет — freehold на кондоминиум с 49% foreign quota, юридически проработано. Бали — слабейшая позиция, freehold иностранцу недоступен.
- Какой рынок даёт визу за покупку недвижимости?
- Дубай — Investor Visa от $205k, Golden Visa от $545k, прямая привязка. Пхукет и Бали визу через покупку недвижимости напрямую не дают, но есть параллельные программы (Elite, LTR в Таиланде).
- Где меньше налогов на аренду?
- Дубай — 0% налога на арендный доход физлица. Пхукет — 15% withholding. Бали — 10% withholding. По этому пункту Дубай выигрывает уверенно.
- Какой рынок самый ликвидный на продажу?
- Дубай — самый ликвидный, 2–6 месяцев в топ-районах, крупные международные брокеры. Пхукет — 3–9 месяцев в Bang Tao/Layan. Бали — 6–18 месяцев из-за фрагментированного рынка и юридической сложности.
- Могу ли я комбинировать эти рынки в одном портфеле?
- Хорошая практика для инвестора с $500k+ портфелем: Пхукет под yield и стабильный доход + Дубай под ликвидность и визовые опции. Бали — опционально, для готовых к волатильности.